한국에서 집을 구입하려는 해외 거주자나 소득이 없는 분들이라면 대출 가능 여부나 공동명의의 장단점이 궁금할 수 있습니다. 이번 글에서는 해외에서 소득이 있는 상태에서 한국에 집을 구입할 때 필요한 사항과 공동명의의 장점, 단점에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1. 해외 거주자가 한국에서 집을 살 때 대출받을 수 있을까?
한국에서 주택을 구입할 때 대출을 받으려면 기본적으로 소득 증빙이 필요합니다. 은행에서는 소득을 확인해야 상환 능력을 평가할 수 있기 때문인데요.
🔹 해외 거주 중이라면?
해외에서 소득이 있더라도 국내 대출은 거의 불가능합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
✔ 국내 은행은 국내 소득을 기준으로 대출 심사를 진행합니다.
✔ 해외 소득을 인정받으려면 해당 국가에서 발급한 소득 증빙 서류가 필요하며, 공증 등 복잡한 절차를 거쳐야 합니다.
✔ 해외 소득을 인정받더라도 추심(채권 회수) 문제가 있기 때문에 승인받기가 어렵습니다.
🔹 한국으로 귀국한다면?
만약 내년에 한국으로 귀국해 주택을 구입하려고 한다면 대출이 가능할 수도 있습니다. 하지만 바로 대출을 받을 수 있는 것은 아니고, 일정 기간 국내에서 소득 활동을 해야 합니다.
✔ 일반적으로 최소 6개월~1년 이상의 소득 기록이 있어야 합니다.
✔ 신용 등급과 소득에 따라 대출 한도가 결정됩니다.
즉, 해외에서 계속 거주하면서 한국에서 대출을 받는 것은 어렵고, 귀국 후 일정 기간 취업을 통해 소득을 쌓아야 대출이 가능합니다.
2. 대출을 받을 수 있다면, 주택 가격 대비 얼마까지 가능할까?
한국에서 대출을 받을 수 있는 경우, **주택 가격 대비 대출 가능 금액(LTV, 주택담보인정비율)**을 확인해야 합니다.
✔ 생애 최초 주택 구입자: 주택 가격의 **최대 80%**까지 대출 가능
✔ 일반 대출자: 주택 가격의 **최대 70%**까지 대출 가능
✔ 정책 대출 (디딤돌 대출, 보금자리론 등): 주택 가격의 **최대 70%**까지 가능하며, 연 소득 기준이 있음
예를 들어, 4억 원짜리 주택을 구입한다면
• 생애 최초라면 최대 3억 2천만 원 대출 가능
• 일반 대출자는 최대 2억 8천만 원 대출 가능
하지만 대출 한도는 소득에 따라 달라집니다.
✔ 은행에서는 **소득 대비 원리금 상환 비율(DSR)**을 적용하기 때문에, 대출이 가능한 금액이라도 소득이 낮으면 한도가 줄어들 수 있습니다.
✔ 예를 들어 연봉 4,300만 원이라면, 3억 2천만 원 대출을 받을 경우 매월 약 144만 원을 상환해야 하므로, DSR 규정을 충족해야 합니다.
3. 공동명의로 하면 좋은 점과 나쁜 점
주택을 부모와 자녀가 공동명의로 할 경우, 장점과 단점이 있습니다.
🔹 공동명의의 장점
✔ 세금 부담 분산 – 취득세, 보유세, 양도소득세 등을 나누어 부담할 수 있습니다.
✔ 종부세 부담 완화 – 공동명의일 경우 1인당 보유세 부담이 줄어들 수 있습니다.
✔ 상속·증여 시 절세 효과 – 부모가 자녀에게 증여할 경우, 공동명의로 미리 지분을 나눠 두면 증여세 부담이 줄어들 수 있습니다.
🔹 공동명의의 단점
❌ 처분 시 복잡성 – 집을 매도할 때 공동명의자 모두의 동의가 필요합니다.
❌ 대출 한도 제한 – 공동명의로 대출을 받을 경우, 한 사람의 소득이 아닌 각자 소득에 따라 대출 한도가 책정됩니다.
❌ 향후 증여세 문제 – 공동명의의 지분이 실제 부담한 금액과 다르면, 추후 증여로 간주되어 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.
💡 공동명의가 무조건 유리한 것은 아니므로, 본인의 재정 상황과 향후 계획을 고려해 결정하는 것이 좋습니다.
4. 해외에서 보내는 생활비, 소득 신고해야 할까?
✔ 소득세 신고는 필요 없음
자녀가 해외에서 매달 100만 원씩 생활비를 보내주고 있다면, 이 돈은 한국에서 소득세 신고 대상이 아닙니다.
✔ 증여세 문제는 고려해야 함
하지만, 해외에서 지속적으로 돈을 받을 경우 증여세 대상이 될 가능성이 있습니다.
• 부모-자녀 간 증여세 면제 한도
• 10년간 5천만 원까지 증여세 없이 증여 가능
• 10년간 받은 금액이 5천만 원을 초과하면 초과분에 대해 증여세 부과
💡 현재 100만 원씩 받는다면, 10년 동안 총 1억 2천만 원이므로 면제 한도를 초과하게 됩니다.
✔ 한 번에 큰 금액을 받기보다, 부담 없는 금액 내에서 나누어 보내는 것이 증여세 절세 전략이 될 수 있습니다.
🔎 결론: 어떤 선택이 최선일까?
✅ 해외 거주자가 한국에서 대출받는 것은 어려우므로, 현금 구입이 필요할 가능성이 높음
✅ 귀국 후 취업을 하면 대출 가능성이 커지지만, 최소 6개월 이상의 소득 증빙이 필요함
✅ 공동명의는 세금 부담을 줄일 수 있지만, 처분 시 복잡성이 있을 수 있음
✅ 해외에서 받는 생활비는 소득세 신고 대상은 아니지만, 증여세 면제 한도를 고려해야 함
👉 한국에서 주택을 구입하려는 해외 거주자라면, 현금 마련이 가장 현실적인 방법이며, 향후 귀국 후 소득을 쌓아 대출을 활용하는 것도 고려할 수 있습니다.
📌 부동산 구입 및 대출에 대한 보다 정확한 상담은 은행 및 세무 전문가와 상담 후 진행하는 것이 좋습니다.