아파트 공동명의 vs 단독명의, 세금 차이는?
올해 아파트를 매매할 계획이라면 명의 설정을 신중하게 고려해야 합니다. 특히, 부부 공동명의와 단독명의의 차이를 이해하면 세금 부담을 줄이고, 장기적으로 유리한 결정을 내릴 수 있습니다. 이번 글에서는 공동명의와 단독명의의 세금 차이, 그리고 추가 주택 구매 시 어떤 선택이 유리한지 알아보겠습니다.
1. 공동명의 vs 단독명의: 양도소득세 차이
아파트를 매도할 때 발생하는 **양도소득세(양도세)**는 양도 차익이 많을수록 세율이 올라가는 누진세 구조를 가집니다. 즉, 공동명의로 하면 양도 차익을 나누어 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
예를 들어, 아파트를 팔았을 때 양도 차익이 2,000만 원이라고 가정해 보겠습니다.
• 단독명의:
• 1,400만 원까지 6% 적용 → 126만 원
• 1,400만 원 초과분(600만 원)에 15% 적용 → 90만 원
• 총 양도세: 216만 원
• 공동명의(50:50 비율):
• 각자 1,000만 원씩 양도 차익 발생
• 모두 6% 세율 적용 → 각 60만 원씩 부담
• 총 양도세: 120만 원
즉, 공동명의를 하면 양도세를 약 96만 원 절약할 수 있습니다. 양도 차익이 많을수록 이 차이는 더 커지기 때문에, 장기적으로 자산 가치 상승이 예상된다면 공동명의가 유리합니다.
비과세 혜택이 있는 경우는?
일반적으로 1세대 1주택을 2년 이상 보유하고, 12억 원 이하 주택을 양도하면 양도세가 비과세됩니다. 따라서 3억 원 이하 주택이라면 명의와 관계없이 양도세가 발생하지 않습니다. 그러나 추후 다른 주택을 추가로 구매하면 상황이 달라질 수 있습니다.
2. 주택 추가 구매 시, 공동명의 vs 단독명의 차이
추가로 주택을 구입하면 일시적으로 1세대 2주택이 됩니다. 이 경우 기존 주택을 3년 내에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 처분하지 않으면 기존 주택에 양도세가 부과됩니다.
만약 남편 단독명의로 새 주택을 구입했다면?
• 기존 주택(아내 명의)이 유지될 경우, 각각 1세대 1주택으로 인정되어 세금 부담이 적어질 수도 있습니다.
• 하지만 새 아파트를 부부 공동명의로 하면, 부부가 동일 세대로 묶이기 때문에 1세대 2주택자가 될 가능성이 커집니다.
이처럼 장기적인 투자 계획에 따라 공동명의 여부를 결정해야 합니다.
3. 취득세 차이: 단독명의 vs 공동명의
주택 구매 시 취득세율은 다음과 같습니다.
• 6억 원 이하 주택: 취득세 1%
• 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하: 1~3% (구간별 차등 적용)
• 9억 원 초과: 취득세 3%
예를 들어, 3억 원짜리 아파트를 구입할 경우
• 단독명의: 취득세 300만 원
• 공동명의(50:50): 각자 1.5억 원 부담 → 취득세 각 150만 원 (총 300만 원)
즉, 처음 취득할 때는 단독이든 공동이든 차이가 없습니다.
그러나 중간에 공동명의로 변경하면 문제가 됩니다.
명의 변경 시 추가 취득세 발생
예를 들어, 단독명의(남편)에서 공동명의로 변경하면서 1억 5천만 원을 아내에게 증여하면?
• 증여분에 대한 취득세 3.5% 발생 → 525만 원 추가 부담
따라서 처음부터 공동명의로 구입하는 것이 세금 측면에서 유리합니다.
4. 상속세 및 청약 자격 차이
(1) 상속세 측면
공동명의로 해 두면 부부가 각각 50%씩 지분을 갖게 되므로, 한쪽이 사망했을 때 상속 부담이 줄어듭니다.
(2) 청약 시 불이익 가능성
청약 제도에서는 부모가 만 60세 이상이면 무주택자로 인정됩니다.
• 예를 들어, 남편이 65세, 아내가 59세라면 아내가 60세가 될 때까지는 주택 소유자로 간주되어 자녀의 청약 기회가 줄어들 수 있습니다.
5. 결론: 어떤 선택이 유리할까?
대부분의 경우, 공동명의가 유리하지만 청약, 1세대 1주택 유지 전략 등은 고려해야 합니다.
✔ 만약 장기 보유하고 매도할 계획이라면? → 공동명의 추천
✔ 향후 추가 주택 구매 계획이 있다면? → 단독명의 고려 가능
이처럼 단기, 장기 전략에 따라 명의를 결정하는 것이 중요합니다. 자신의 재정 상황과 계획을 고려하여 현명한 선택을 하세요!